Simulateur Achat VS Location - Outil Excel

L’achat d’un logement est une décision cruciale qui va impacter votre vie financière pendant plusieurs années, généralement une quinzaine d’années. Cette décision répond à des aspirations profondes : établir un chez-soi personnel, mettre fin au paiement de loyers, gagner en indépendance et préparer sa retraite.

Cependant, cet acte majeur de la vie personnelle comporte des implications financières complexes qu’il est essentiel d’évaluer méticuleusement avant de franchir le pas. Avec l’explosion des prix de l’immobilier ces dix dernières années, l’achat immo reste-t-il aussi avantageux qu’auparavant par rapport à la location ?

Le simulateur achat immobilier versus location a précisément été conçu pour apporter des éléments de réponse à cette question épineuse. Ces données aideront aussi pour le calculateur analyse cash flow, c’est une véritable pas vers la formation investissement immobilier et la négociation achat immobilier.

1/ Utilisation du Simulateur

L’objectif principal de la simulation achat locatif est de déterminer un seuil de rentabilité, également appelé « point mort ». Ce point mort, exprimé en nombre d’années, répond à une question fondamentale : « Combien de temps doit-on demeurer dans le même logement pour que l’achat devienne financièrement plus intéressant que la location ? »

Pour un acquéreur, le processus commence par le règlement de frais initiaux tels que les honoraires d’agent immobilier, les frais de notaire et les taxes de mutation. Durant la période de détention, il devra ensuite assumer l’entretien du bien, la taxe foncière et les charges financières liées à un éventuel emprunt.

Du côté du locataire, les dépenses se limitent généralement aux frais d’agence immobilière lors de l’entrée dans les lieux et au versement régulier d’un loyer. Un avantage financier existe néanmoins pour le locataire : la possibilité de faire fructifier son apport initial, qui peut générer des intérêts.

L’accédant à la propriété constitue une forme d’épargne « forcée » via ses mensualités d’emprunt, contrairement au locataire qui n’a pas cette obligation. La simulation achat location part du principe que le locataire épargne le montant qu’il n’investit pas en mensualités, bien qu’il soit possible de moduler ce paramètre.

En définitive, le simulateur compare l’actif net de l’accédant et du locataire. Concrètement, il met en regard la valeur du bien de l’accédant (déduction faite des dettes restantes) et les liquidités du locataire.

Pour évaluer ce point mort, le simulateur prend en compte quatre catégories de données :
– Les données relatives à l’achat
– Les données relatives à la location
– Les données relatives à l’accédant/locataire
– Les données relatives au marché

Chaque élément est détaillé dans le tableur, avec une recommandation de n’modifier que les cellules aux fonds bleus.

1.a) Données relatives à l’achat

Cette section comprend toutes les informations concernant le bien : prix d’achat, travaux éventuels, taxes et frais associés, modalités de financement (montant de l’apport, taux et durée de l’emprunt, pénalités de remboursement anticipé, assurance), ainsi que les frais de détention (charges de copropriété, entretien, taxes foncières).

1.b) Données relatives à la location

On y trouve les frais d’agence, le loyer mensuel hors charges, et le taux de placement de l’épargne. Un point crucial : le loyer doit correspondre à un bien équivalent à celui envisagé à l’achat. Une comparaison entre un 100m² parisien et un petit appartement en banlieue lointaine serait nécessairement biaisée.

Le simulateur comparant deux situations similaires, seuls les éléments différenciants doivent être pris en compte. Les charges locatives, acquittées par les deux parties, sont donc exclues.

1.c) Données relatives à l’accédant/locataire

Ces données sont indicatives et permettent notamment de calculer le taux d’effort, c’est-à-dire le poids du logement dans les revenus.

1.d) Données relatives au marché

C’est le cœur du simulateur. Cette section permet de formuler diverses hypothèses sur l’évolution du marché : plus-value potentielle, progression des revenus, évolution des loyers.

Comme le disait spirituellement Pierre Dac : « La prévision est difficile, surtout lorsqu’elle concerne l’avenir. »

2/ Résultats du Simulateur

En fonction des données initiales et des anticipations personnelles, l’outil indiquera le délai nécessaire pour que l’achat devienne financièrement plus avantageux que la location.

Un ensemble de graphiques à droite de l’onglet « données » présente plusieurs indicateurs :
– L’écart entre l’actif net de l’accédant et celui du locataire
– Le ratio [Prix / Loyer]
– L’évolution de la valeur du bien en euros constants
– Le taux d’effort effectif de l’accédant et du locataire
– Le rendement brut de l’acquisition
– La valeur du bien en années de revenus

Ces indicateurs permettent de contextualiser la situation actuelle au regard des tendances de long terme. À titre illustratif, le ratio [Prix / Loyers] oscillait entre 130 et 160 loyers de 1970 à 2000, et atteint désormais 250 loyers dans de nombreuses régions françaises.

Il est crucial de garder à l’esprit que ce simulateur n’est qu’un outil d’aide à la décision. Se loger représente un coût, que l’on soit locataire ou propriétaire.

Bonnes simulations !